日前，中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開會(huì)議，提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的方案，并推出資產(chǎn)激活，債務(wù)承繼，股權(quán)補(bǔ)充，預(yù)期提升四大行動(dòng)日前，新華社報(bào)道了四項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃的更多內(nèi)容

據(jù)新華社報(bào)道，有關(guān)部門已起草《完善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬從優(yōu)化政策激活合理需求，加大保障房交付力度，設(shè)立國(guó)家金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，促進(jìn)存量融資合理延期等4個(gè)方面重點(diǎn)開展21項(xiàng)工作， 調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中管理制度過(guò)渡期，完善3億元管理制度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《行動(dòng)計(jì)劃》將加速房地產(chǎn)金融支持政策的落實(shí)，疊加需求側(cè)政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險(xiǎn)向頭部房企蔓延。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒蘭在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，央行近期一直在研究推出其他幾項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，包括保教樓貸款支持計(jì)劃，住房租賃貸款支持計(jì)劃，民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具等，具體將進(jìn)一步披露和發(fā)布

四個(gè)方面21項(xiàng)任務(wù)

日前，央行，銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開會(huì)議提出，要有效防范和化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦主業(yè)突出，合規(guī)經(jīng)營(yíng)，資質(zhì)良好，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展資產(chǎn)激活，債務(wù)承繼，股權(quán)補(bǔ)充，預(yù)期提升四大行動(dòng)， 全面改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)和融資現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

日前，新華社報(bào)道稱，有關(guān)部門起草了《完善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，重點(diǎn)圍繞資產(chǎn)活化，債務(wù)承繼，股權(quán)補(bǔ)充，預(yù)期提升四個(gè)方面，近期將盡快推進(jìn)21項(xiàng)工作。

據(jù)介紹，在資產(chǎn)激活行動(dòng)中，通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，努力確保樓宇交付，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)并購(gòu)重組提升資產(chǎn)質(zhì)量，努力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

任務(wù)還包括設(shè)立國(guó)家AMC專項(xiàng)再融資，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清在推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，財(cái)政部門將于近期出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量購(gòu)買現(xiàn)有住房，擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)

在債務(wù)延續(xù)行動(dòng)中，下一步，金融管理部門將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，促進(jìn)存量融資合理延期，加大信貸，債券等新的融資支持，研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿足集團(tuán)層面的流動(dòng)性需求，支持依法支付境外債務(wù)，提供外匯管理等政策支持。

在股權(quán)補(bǔ)充行動(dòng)中，一方面支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組，再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施，另一方面，發(fā)展企業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化，制度化的住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

在預(yù)期推進(jìn)行動(dòng)中，將合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善30家試點(diǎn)房企三線四檔規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

報(bào)道還稱，行動(dòng)計(jì)劃只對(duì)優(yōu)質(zhì)房企設(shè)定了條件，沒(méi)有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。

幫助房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升。

對(duì)于《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》的內(nèi)容，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李表示，四項(xiàng)行動(dòng)是全面推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)緩釋，樓宇安全，穩(wěn)定預(yù)期等多項(xiàng)目標(biāo)同步實(shí)現(xiàn)的具體渠道，也為金融機(jī)構(gòu)參與紓困，確保資金投資安全指明了幾條路徑 并且也是可以把房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，民生保障協(xié)調(diào)起來(lái)的一攬子部署。

李指出計(jì)劃是從三個(gè)層面同時(shí)推進(jìn)的:房企，金融機(jī)構(gòu)和住房需求方房企，包括優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表改善，也包括身處險(xiǎn)境的房企的風(fēng)險(xiǎn)處置，在金融端，既包括優(yōu)質(zhì)房企的信用修復(fù)，多渠道融資常態(tài)化，也包括脫險(xiǎn)房企的收購(gòu)兼并，部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的釋放，需求端，加大金融政策支持，穩(wěn)定市場(chǎng)銷售，推進(jìn)保教樓硬資金缺口，激活企業(yè)造血功能，恢復(fù)市場(chǎng)信心

值得注意的是，方案中提到，有關(guān)部門將合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善30家試點(diǎn)房企三線四檔細(xì)則。

注:三線四檔法則就是所謂的三條紅線政策日前，在與相關(guān)部門溝通討論的基礎(chǔ)上，央行和住建部發(fā)布了《重點(diǎn)房企監(jiān)管和融資管理規(guī)定》，房企債務(wù)管理將基于三條紅線一是剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，第三，現(xiàn)金短期負(fù)債率小于1倍根據(jù)三條紅線的融資新規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)分為紅，橙，黃，綠四個(gè)等級(jí)其中，未過(guò)線的綠色企業(yè)有息負(fù)債最高年增長(zhǎng)率為15%，黃色和橙色企業(yè)最高年增長(zhǎng)率為10%和5%紅檔房企不能加計(jì)息債務(wù)新規(guī)定于2021年試行

李認(rèn)為，這是為了落實(shí)國(guó)家的要求，平穩(wěn)過(guò)渡到新的模式，而不是風(fēng)暴般的過(guò)渡，導(dǎo)致謬誤的成分和風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)其中，房地產(chǎn)貸款不達(dá)標(biāo)需要壓降的銀行，短期內(nèi)不會(huì)考核壓降，三條紅線繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，將導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的蔓延過(guò)渡期延長(zhǎng)，總體框架保持不變當(dāng)樓市企穩(wěn)后，相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制措施將繼續(xù)實(shí)施和評(píng)估

海通國(guó)際研報(bào)認(rèn)為，三條紅線政策為貸款規(guī)模的年度增長(zhǎng)設(shè)定了上限，上限伴隨著開發(fā)商杠桿率的變化而變化放寬這一政策有助于改善開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)前景，取消貸款規(guī)模增長(zhǎng)上限，將使國(guó)企開發(fā)商在拿地和并購(gòu)方面更加積極主動(dòng)同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)開發(fā)商將迎來(lái)更大的再融資彈性

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳申認(rèn)為，《行動(dòng)計(jì)劃》將加快落實(shí)房地產(chǎn)金融支持政策，疊加需求側(cè)政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險(xiǎn)向頭部房企蔓延。

中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，資產(chǎn)激活是四大動(dòng)作中的關(guān)鍵，改善當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍是政策重點(diǎn)預(yù)計(jì)供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動(dòng)市場(chǎng)銷售拐點(diǎn)和信貸拐點(diǎn)盡快出現(xiàn)

校對(duì):李凌峰

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