經(jīng)過(guò)2021年的一系列政策和行業(yè)調(diào)整，深圳樓市仍在探底。

曾經(jīng)的打新熱逐漸褪去，萬(wàn)人搖號(hào)，日光盤(pán)的樓市名頭場(chǎng)景不再頻繁上演房?jī)r(jià)方面，在經(jīng)歷了2017年至2021年上半年的連續(xù)上漲后，深圳一二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)

統(tǒng)計(jì)顯示，10月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)數(shù)月下跌，但跌幅較9月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)9月和10月一手房?jī)r(jià)格跌幅超過(guò)0.5%

如果說(shuō)深圳樓市曾經(jīng)因?yàn)榇罅砍捶繄F(tuán)而過(guò)于瘋狂，那么現(xiàn)在，伴隨著影響市場(chǎng)健康發(fā)展的非理性因素逐漸消退，深圳樓市或許正在恢復(fù)其真實(shí)理性的一面。

伴隨著首套房貸利率下降等因素，市場(chǎng)信心正在重建，真實(shí)購(gòu)房需求逐漸活躍今年金九銀十，深圳新房成交套數(shù)已連續(xù)兩個(gè)月突破3000套，其中9月成交3614套，10月成交3328套，超過(guò)上半年平均水平

事實(shí)上，從基本面來(lái)看，無(wú)論是GDP增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口流入的客觀表現(xiàn)，還是相關(guān)城市設(shè)施的發(fā)展，深圳的住房需求規(guī)模都將持續(xù)增加。

再工業(yè)，深圳GDP增速名列前茅。

健康持續(xù)的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障，GDP的快速增長(zhǎng)也為房地產(chǎn)業(yè)提供了持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

深圳位于中國(guó)的南大門(mén)，仍然是最具經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力的城市之一數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值30664.85億元，首次突破3萬(wàn)億大關(guān)，同比增長(zhǎng)6.7%，兩年平均增長(zhǎng)4.9%

2022年前三季度，深圳GDP增速在前五城市中最好，GDP達(dá)到22925.09億元，同比增長(zhǎng)3.3%同時(shí)，與去年前三季度相比，名義增加1133.91億元，成為唯一一個(gè)名義增加1000億元的城市

增量領(lǐng)先與深圳重新強(qiáng)調(diào)工業(yè)立市，制造業(yè)強(qiáng)市以及20+8戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和未來(lái)產(chǎn)業(yè)的布局密切相關(guān)2022年4月，深圳在政府工作報(bào)告中再次將制造業(yè)和立市放在一起根據(jù)消息顯示，這是自2001年以來(lái)，該報(bào)告首次將制造業(yè)單列一章

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，前三季度，深圳第一產(chǎn)業(yè)增加值19.94億元，同比下降0.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值14540.51億元，同比增長(zhǎng)2.2%同時(shí)，以工業(yè)為主的深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值8364.64億元，同比增長(zhǎng)5.2%疫情之下，工業(yè)再次成為深圳經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要?jiǎng)恿?/p>

其中，智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)增長(zhǎng)44.5%，新材料，高端醫(yī)療器械，軟件和信息服務(wù)，新能源，海洋經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

制造業(yè)持續(xù)回暖，特別是高新技術(shù)產(chǎn)品持續(xù)快速增長(zhǎng)，表明深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展充滿韌性，潛力巨大，新動(dòng)能強(qiáng)勁，路徑清晰也打消了外界對(duì)深圳受高房?jī)r(jià)，高地價(jià)影響，企業(yè)外遷，加速空心化的疑慮在深圳，有華為，騰訊，比亞迪，萬(wàn)科等一大批具有國(guó)際影響力的本土成長(zhǎng)企業(yè)，也有微眾銀行，樂(lè)心，尹田通信，安謀科技等高能創(chuàng)新總部企業(yè)

產(chǎn)業(yè)聚集人才，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引大量人才涌入為滿足民生需求，深圳不斷建設(shè)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施，從地鐵到學(xué)校，醫(yī)院，彌補(bǔ)民生短板

數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，深圳固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.1%，工業(yè)投資增長(zhǎng)35.1%其中，制造業(yè)投資增長(zhǎng)27.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)8.7%一批重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目相繼開(kāi)工或投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)意味著深圳仍然是投資的熱土和深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石

常住人口十年增長(zhǎng)68.46%，一切皆有可能。

十年來(lái)，不斷涌入的人才支撐了深圳的高速發(fā)展最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬(wàn)人，增幅達(dá)68.46%

日前，備受關(guān)注的科學(xué)家顏寧出席深圳全球創(chuàng)新人才論壇，宣布將于近期全職回國(guó)，幫助深圳建立具有科研轉(zhuǎn)化，學(xué)生培養(yǎng)等功能的新R&D機(jī)構(gòu)演講中，顏寧回答了為什么選擇深圳:因?yàn)樯钲谀贻p，充滿活力，這里一切皆有可能

《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒2021》顯示，2020年末，深圳常住人口達(dá)1763.38萬(wàn)人，同期戶籍人口達(dá)584.58萬(wàn)人，凈流入人口1178.8萬(wàn)人，居全國(guó)首位根據(jù)《深圳市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》，到2025年底，全市常住人口預(yù)計(jì)增加到1860萬(wàn)人

值得一提的是，有數(shù)據(jù)表明，2021年深圳常住人口凈增僅4.78萬(wàn)人，但戶籍人口卻增加了43.36萬(wàn)人這意味著越來(lái)越多的永久居民成為注冊(cè)居民，住房，教育，醫(yī)療等民生的改善，讓更多人愿意留在深圳

根據(jù)規(guī)劃，十四五期間，深圳將新增小學(xué)，初中，高中學(xué)位23.3萬(wàn)個(gè)，并進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)教育設(shè)施的城市更新和土地整備保障，通過(guò)全市城市更新和土地整理，保障不少于8所醫(yī)院的新建，改擴(kuò)建用地，增加床位約1300張，通過(guò)城市更新和土地整理，保障不少于5家養(yǎng)老院的新建，改擴(kuò)建用地，新增床位約2000張。

作為民生重中之重，深圳正在不斷加大保障房力度。

年初，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》，計(jì)劃5年內(nèi)供應(yīng)商品房35萬(wàn)套，公租房54萬(wàn)套據(jù)深圳住建局統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，新房供應(yīng)17353套，同比增長(zhǎng)24.6%

與往年相比，交易量大幅下降為什么深圳還在增加住房供應(yīng)

有分析指出，未來(lái)深圳樓市將形成保障房和商品房雙軌發(fā)展模式根據(jù)規(guī)劃，2035年深圳170萬(wàn)新增住房供應(yīng)中，60%以上為保障房，即公租房，安居房，人才房各占20%，其余40%為商品房

就深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將商品房和保障房分開(kāi)可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

樓市政策暖風(fēng)頻吹，穩(wěn)健房企迎來(lái)機(jī)遇。

事實(shí)上，一直以來(lái)，深圳房地產(chǎn)發(fā)展的爭(zhēng)議都來(lái)自于土地和住房供應(yīng)不足在過(guò)去的幾年里，深圳的土地供應(yīng)，尤其是宅基地的供應(yīng)正在顯著增加

資料顯示，2020年深圳計(jì)劃供應(yīng)各類(lèi)土地1200公頃，實(shí)際供應(yīng)1238.5公頃，完成率103.2%其中，住宅用地實(shí)際供應(yīng)362.8公頃，完成率123.7%，是2019年的兩倍日前，深圳發(fā)布2022年第四批集中供地計(jì)劃七宗住宅用地總建筑面積約101.21萬(wàn)平方米

土地供應(yīng)的增加推動(dòng)更多住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)據(jù)嘉里深圳統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，深圳獲批預(yù)售許可項(xiàng)目58個(gè)，推出商品房超2.5萬(wàn)套，其中38個(gè)涉及住宅產(chǎn)品，共計(jì)17469套房源，同比增長(zhǎng)約25%

伴隨著新產(chǎn)品的不斷供應(yīng)，深圳房地產(chǎn)房源與供應(yīng)的矛盾正在逐步緩解。

政策也在向深圳傾斜日前，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新金融政策體系和管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》，支持深圳探索創(chuàng)新金融政策體系和管理體制，充分發(fā)揮金融功能其中還提到，中央政府要加大支持力度，解決深圳的住房供需問(wèn)題顯然，作為國(guó)家房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重大決策，深圳再次站在了改革開(kāi)放的排頭兵，發(fā)揮了重要作用

在金融層面，日前，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含16條措施其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，提出支持開(kāi)發(fā)貸款，信托貸款等存量融資合理延伸，鼓勵(lì)信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求

值得一提的是，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，不少樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策一直較為謹(jǐn)慎只是在金融和信貸利率已經(jīng)放松的情況下，還沒(méi)有實(shí)際的放松政策出臺(tái)這也在一定程度上說(shuō)明，深圳樓市還有更大的市場(chǎng)調(diào)控空間

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，作為一線城市，深圳樓市并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的起伏2022年1—10月，深圳20強(qiáng)房企銷(xiāo)售額達(dá)2327.01億元，同比僅下降2%

具體來(lái)看，上半年南山，福田，光明的高端市場(chǎng)依然受到市場(chǎng)追捧，如光明區(qū)的深業(yè)伊瑞府，南山區(qū)的沈鐵月山景，蛇口太子灣地區(qū)的招商璽家，開(kāi)盤(pán)不久即售罄這也說(shuō)明，一方面，市場(chǎng)上仍然存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求，另一方面，核心城市的房產(chǎn)仍然是可以跨越周期，實(shí)現(xiàn)保值的重要資產(chǎn)

房企的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)也是支撐深圳樓市健康發(fā)展的基石，尤其是市場(chǎng)口碑較高的央企，國(guó)企，以及在深圳成長(zhǎng)起來(lái)的萬(wàn)科，華潤(rùn)置地，金地，招商蛇口等具有央企背景的優(yōu)質(zhì)房企此外，京基，卓悅，鴻榮源等憑借多元化發(fā)展，在這一波行業(yè)調(diào)整中保持了穩(wěn)定

11月16日上午，在深圳舉辦的中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)期間，萬(wàn)科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)，鹽田港集團(tuán)，環(huán)境水務(wù)集團(tuán)，巴士集團(tuán)，特發(fā)集團(tuán)，人才安珠集團(tuán)等6家深圳國(guó)企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新，物流服務(wù)，產(chǎn)城融合，TOD等領(lǐng)域深化合作，助力深圳城市發(fā)展。

國(guó)信證券認(rèn)為，伴隨著第二支箭，金融16條等房地產(chǎn)扶持政策陸續(xù)出臺(tái)，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門(mén)越來(lái)越多，房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)可能出現(xiàn)，基本面筑底接近尾聲。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)10萬(wàn)億規(guī)模的行業(yè)，與過(guò)去的市場(chǎng)環(huán)境不同經(jīng)過(guò)一輪又一輪的調(diào)控和洗禮，作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳的住房需求仍將持續(xù)