金科股份、融創(chuàng)、新華聯(lián)、華夏幸福等知名房企在債務(wù)風險化解方面有序推進，這意味著行業(yè)風險出清正在加速。

作為近年首家正式進入重整程序的千億級房企，金科股份風險化解迎來破局。繼11月22日確立上海品器聯(lián)合體作為公司重整投資人后，11月29日，金科股份發(fā)布關(guān)于公司重整事項的進展公告，重整投資人1億元締約保證金已到賬。據(jù)重整投資人方面介紹，此次資金投入預(yù)計在30億元左右，同時進行產(chǎn)業(yè)賦能協(xié)助金科股份實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

除了金科股份，今年以來，新華聯(lián)、中天金融、華夏幸福、融創(chuàng)中國等房企在債務(wù)風險化解方面不斷探索新模式并取得進展。有業(yè)內(nèi)人士對此表示，當前不少房企化債工作取得實質(zhì)性進展，這得益于多重因素，包括債權(quán)人做出讓步、債務(wù)人積極自救以及政策支持，尤其是4萬億“白名單”制度的推出，能夠惠及大部分出險的房企。

金科股份確認投資人

千億級房企重整第一股誕生

提出重整至今18個月，昔日的千億級房企金科股份終于迎來重生機會。近日金科股份披露了關(guān)于公開招募重整投資人遴選結(jié)果，確認上海品器管理咨詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體為公司及重慶金科中選重整投資人。

這意味著，在遴選出產(chǎn)業(yè)投資人之后，金科股份只要順利召開通過第二次債權(quán)人大會，即可完成整體重整工作。金科股份也由此成為第一家打響重整的全國性房企。

股權(quán)穿透后，此次牽頭重整的投資人實力不俗。其中，上海品器管理咨詢有限公司的實控人為北京品器管理咨詢有限公司，后者股東包括御風集團和萬通集團的創(chuàng)始人馮侖，以及鑫苑中國的創(chuàng)始人張勇；另一方投資人北京天嬌綠苑公司則引入合作出資方馮果。公開信息顯示，馮果的父親系東方資本創(chuàng)始合伙人馮彪，后者曾在2013年成功操盤“鋅業(yè)股份”破產(chǎn)重整。此次馮彪再度出手，或許能為金科股份的重整提供有力支撐。

據(jù)馮彪方面闡釋，對于金科股份的重整不僅是在資金上，還包括產(chǎn)業(yè)、金融等方面:“資金投入預(yù)計在30億元左右，在其能夠輕裝上陣的情況下，借助金融和資本的力量，同時進行產(chǎn)業(yè)賦能協(xié)助金科股份實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。”

金科股份也在公告中表示，如公司順利實施重整并執(zhí)行完畢重整計劃，將有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營頹勢，恢復(fù)持續(xù)盈利能力。至于何時能夠完成重整，根據(jù)金科股份此前公告，預(yù)計將在2025年1月中旬完成所有重整事項。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就此表示，金科股份債務(wù)重整取得良好進展，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是較大的利好事件，尤其是提振了行業(yè)化債工作的信心，對于保交樓的進展及房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)也有一定幫助?！安贿^，以資本公積金轉(zhuǎn)增股票的方式引入戰(zhàn)投或者償債，也會同時稀釋原股東的控制權(quán)，至于后續(xù)金科股份具體是否變更控制人，要看企業(yè)具體重整方案和債務(wù)條件?！?/p>

伴隨“白衣騎士”的敲定，金科股份破產(chǎn)重整迎來關(guān)鍵性進展，后續(xù)的重整方案更值得關(guān)注。目前金科股份尚未披露重整方案細節(jié)，不過對重組投資人而言，獲得權(quán)益最常見的方式是資本公積轉(zhuǎn)增股本。北京德恒律師事務(wù)所日前發(fā)布的一份研究報告顯示，在2022年1月至2024年10月期間，全國共有43家上市公司的重整計劃獲得法院批準，其中42家是以轉(zhuǎn)增方式進行出資人權(quán)益調(diào)整，占比約98%。

企業(yè)轉(zhuǎn)增的實施流程可分為三步:確定股本基數(shù)、確定轉(zhuǎn)增比例、將轉(zhuǎn)增股票用于重整計劃確定的用途。從轉(zhuǎn)增比例來看，昔日貴州最大房企中天金融的重組方案是每10股轉(zhuǎn)增約7.48股，而新華聯(lián)的重組方案是每10股轉(zhuǎn)增約20.96股。

若重整計劃以當前金科股份53億股流通股為基數(shù)，按照每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實施資本公積轉(zhuǎn)增股本，共計轉(zhuǎn)增53億股。以金科股份11月29日收盤價1.61元/股粗略測算，重整投資人約30億元的投資就可獲得金科股份約17.6%的股份。

據(jù)11月23日金科股份公告，截至目前，黃紅云及其一致行動人合計持有金科股份75861.90萬股，持股比例為14.21%。這也意味著，待轉(zhuǎn)增完成后，品器聯(lián)合體或?qū)⒊近S紅云成為金科股份的最大股東。

資本公積金轉(zhuǎn)增股本成主流方案

房企“股權(quán)+業(yè)務(wù)”同步重整

全國性房企金科股份重整迎來破局之外，近年房企重整路徑已經(jīng)顯現(xiàn)，目前新華聯(lián)、中天金融均在破產(chǎn)重整方面取得階段性成果。從重整方式看，“以資本公積金轉(zhuǎn)增股票，轉(zhuǎn)增股票部分用于引入戰(zhàn)略投資者，部分用于抵償負債”已成為房企司法重整的主要方式。

今年9月，中天金融重整工作迎來重大進展，貴陽市中級人民法院批準中天金融重整計劃。根據(jù)重整計劃，今年4月，粵民投控股子公司——粵民投另類投資有限公司(以下稱“粵民投另類投資公司”)被確立為中天金融的戰(zhàn)略投資者，備選戰(zhàn)略投資者則為金大通。在出資人權(quán)益調(diào)整方案中，中天金融將在此次重整程序中將賬面52.40億元資本公積全部轉(zhuǎn)增為流通股票，戰(zhàn)略投資人以14億元的價格認購中天金融轉(zhuǎn)增股票中的20億股。

新華聯(lián)則在今年年初完成重整計劃。今年2月，新華聯(lián)集團方面宣布，新華聯(lián)控股等六家企業(yè)的司法重整取得成功。根據(jù)重整計劃，新華聯(lián)共計轉(zhuǎn)增39.75億股，本次重整公司獲得價值約55億元的現(xiàn)金和股票等資源，用于引入投資人及抵償債務(wù)。

根據(jù)上述安排，重整后的中天金融、新華聯(lián)均發(fā)生實控人變更。其中，中天金融的實際控制人將由羅玉平變更為無實際控制人，粵民投另類投資公司成為中天金融擁有表決權(quán)最多的核心股東，而金大通則成為重整后的中天金融第一大股東；新華聯(lián)也在重整后易主，公司第一大重整投資人——北京華軟盈新資產(chǎn)管理有限公司指定的重整投資實際實施主體湖南天象盈新科技，成為新華聯(lián)第一大股東。

除了股權(quán)重整，上述企業(yè)將同步進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其中，中天金融對公司主營業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略調(diào)整，去化剝離地產(chǎn)，保留證券和保險業(yè)務(wù)——中融人壽、中天國富證券成為中天金融最核心資產(chǎn)。按照規(guī)劃，戰(zhàn)略投資人在其重整完成后的3—5年內(nèi)，對中天金融旗下兩家持牌金融機構(gòu)累計增資上百億元。

曾經(jīng)“文旅+地產(chǎn)”雙軌并行的新華聯(lián)，也已確定將文化旅游作為其發(fā)展戰(zhàn)略的核心。按照重整計劃，后續(xù)新華聯(lián)控股將繼續(xù)經(jīng)營，并設(shè)立新礦業(yè)公司。目前來看，新華聯(lián)已實現(xiàn)“脫星摘帽”并扭虧為盈，截至今年三季度末，公司實歸母凈利潤0.84億元，扭虧為盈。

房企出爐創(chuàng)新性化債方案

華夏幸福“置換帶”、融創(chuàng)二次重組

目前房地產(chǎn)行業(yè)風險正在加速出清，除了金科股份開啟重整，多家房企的債務(wù)重組事項也收獲成果。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前富力、融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當代、綠地、中梁等房企基本完成境外債券展期或重組。

就在11月，多家房企披露債務(wù)重組進展。譬如，旭輝控股公告表示，公司合計持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議；佳兆業(yè)擬發(fā)行強制可轉(zhuǎn)換債券及配發(fā)股份，推進122.7億美元債務(wù)重組。

此外，房企境內(nèi)債正迎來二次重組。早在2023年便完成境內(nèi)外債務(wù)重組的融創(chuàng)，近日推出境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期等四個選項，覆蓋百億本金。

與上一輪境內(nèi)債展期不同，融創(chuàng)本次債務(wù)重組的重點是“削債”，化債方案涉及現(xiàn)金清償、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等。比如，公司擬使用現(xiàn)金按照每張債券面值18%的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，累計購回所使用的現(xiàn)金總金額預(yù)計不超過8億元，接納債券本金上限約44億元；擬向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，變現(xiàn)所得資金用于償付債券持有人，可接納債券本金預(yù)計約30億元。

華夏幸福近期也創(chuàng)新性地推出“置換帶”方案，即以“置換帶走債務(wù)”。據(jù)華夏幸福發(fā)布的“債務(wù)重組計劃之置換帶方案”，華夏幸福擬拿出價值200億元的園區(qū)資產(chǎn)交給廊坊市屬國企，國企拿到資產(chǎn)的同時接下華夏幸福200億元債務(wù)，債務(wù)人變成了國企。不過，該方案附帶條件，即參與的債權(quán)人需拿出與債務(wù)對等的融資，即最終200億元貸款來支持國企。

整體來看，華夏幸福“置換帶”或為多方需求都提供解決方案，于債權(quán)人而言，債務(wù)由國企承擔后可降低風險；于接盤國企而言，鋪墊了未來項目，債權(quán)人提供的新增貸款可進一步孵化項目。按照計劃，“置換帶”將于2024年年底前完成。

宋紅衛(wèi)就此談道，目前不少房企化債工作已取得實質(zhì)性進展，比如旭輝、佳兆業(yè)等房企化債方案都獲得超過三分之二以上債權(quán)人的同意，重組方案獲得通過的可能性很高，這得益于多重因素:“一是債權(quán)人做出讓步，債權(quán)人對于債務(wù)重整的預(yù)期放低有利于化債工作的推進；二是債務(wù)人不躺平、積極自救，不斷優(yōu)化財務(wù)指標。另外，政策支持是化債的重要支撐因素，今年政策層面在保交樓、紓困方面給予了較大支持，尤其是4萬億‘白名單’制度的推出，能夠惠及大部分出險的房企?！?/p>