上海二手房市場(chǎng)延續(xù)了8月以來的降溫趨勢(shì)10月上海二手房成交量降至1.6萬套，較9月下降11%

上海鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房共成交1.6萬套，環(huán)比下降11%，同比上漲25%交易金額539億元，環(huán)比下降11%，同比上升33%套數(shù)均價(jià)327萬元/套，環(huán)比下降1%，同比上漲6%成交均價(jià)39567元/平，環(huán)比持平，同比上漲4%

上海鏈家研究院首席分析師楊認(rèn)為，10月二手房成交1.6萬套，較9月有所下降雖然從成交量來看，近兩個(gè)月市場(chǎng)有所降溫，但從成交水平來看，仍處于年初設(shè)定的1.5萬—1.8萬套的區(qū)間考慮到前兩年樓市熱了很久，目前出現(xiàn)低位調(diào)整很正常此外，由于年底臨近春節(jié)，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)成交將暫時(shí)在低位徘徊

二手房議價(jià)空間擴(kuò)大

二手房成交量的放緩已經(jīng)傳導(dǎo)到了價(jià)格上本報(bào)采訪發(fā)現(xiàn)，二手房的議價(jià)空間伴隨著成交的下降而擴(kuò)大

上海鏈家經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)反映，浦東塘橋板塊的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波動(dòng)。

據(jù)其介紹，該板塊600萬元以下的房子議價(jià)空間比較大，基本在5%~10%。

必須有一定的價(jià)格優(yōu)惠，顧客才會(huì)購買現(xiàn)在屬于買方市場(chǎng)，客戶也不著急上述鏈家中介表示

造成上述情況的原因之一是這方面的房源增多該券商指出，就塘橋板塊而言，上海疫情結(jié)束時(shí)，掛牌房源有400多套，到10月底，掛牌房源已超過700套

在這一帶的經(jīng)紀(jì)人看來，房源多，去化慢，導(dǎo)致供需不平衡所以樓主要賣，就必須降價(jià)如果顧客不著急，可以多選擇特別是600萬元以內(nèi)的房子很多，所以相對(duì)來說，這樣的房子會(huì)更難賣

其實(shí)也有一些客戶看手中的房子，但是客戶很猶豫，他也決定不了看到房子后，我們基本上又會(huì)想一想，或者不再提也有一些客戶看中了房子，比較尷尬地談價(jià)格由該地區(qū)的另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人添加

以塘橋板塊東方城市花園一套掛牌價(jià)約1450萬元的房子為例上述經(jīng)紀(jì)人表示，客戶要求價(jià)格協(xié)商100萬，但業(yè)主最多降價(jià)50萬所以客戶的心理預(yù)期和業(yè)主的心理預(yù)期的不對(duì)等和不匹配也是交易量下降的原因之一

上海鏈家公布的數(shù)據(jù)顯示，目前，相比前兩個(gè)月，上海鏈家新增客戶數(shù)量基本穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯下滑客戶還是有一定的購買意愿，但并不急于入市，所以選擇先觀望同時(shí)，新房源有一定程度的增加，貨源充足，客戶可以多看多比較，成交周期拉長，導(dǎo)致當(dāng)前成交量下降

有的房東兩個(gè)月內(nèi)三次降價(jià)近200萬元。

位于浦東楊煉板塊的一些改善型項(xiàng)目也在價(jià)格上有所松動(dòng)。

原來還價(jià)只能還二三十萬現(xiàn)在降價(jià)五六十萬的客戶還是不敢定，有的要還一百萬左右才敢定位于楊煉浦東板塊的太平洋房屋中介公司表示

與此同時(shí)，一些業(yè)主根據(jù)市場(chǎng)情況主動(dòng)調(diào)整了價(jià)格以聯(lián)洋年華一套165平米的房子為例房子9月18日上架時(shí)報(bào)價(jià)2380萬元，9月30日下調(diào)至2280萬元，降價(jià)100萬元

另一套同類型的房子，兩個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了三次降價(jià)今年9月18日掛牌價(jià)2200萬，9月19日降到2150萬，10月16日降到50萬到2100萬，10月21日直接降到80萬，已經(jīng)修改到2020萬

降價(jià)并不是個(gè)例以同一個(gè)小區(qū)一套158平米的房子為例房子10月7日掛牌，2100萬，11月3日又調(diào)價(jià)目前房?jī)r(jià)1990萬

雖然機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示顧客上座率沒有明顯下降，但已經(jīng)受到門店經(jīng)營的影響上述太平洋房屋中介表示，本來我們一周可以照顧15到20個(gè)客戶現(xiàn)在我們平均每周要照顧7到10個(gè)客戶，相當(dāng)于照顧了一半的客戶據(jù)上述中介反饋，目前，楊煉板塊部分房源的價(jià)格跌幅普遍在8% ~ 10%

此外，以位于浦東楊煉板塊的浦東虹橋花園小區(qū)為例，太平洋房屋中介告訴本報(bào)，他經(jīng)手的兩套同類型房屋差價(jià)近百萬8月份，我賣了一套120平米左右的房子，1620萬10月份，一套同類型的房子賣了1600萬，雖然表面上看價(jià)格只有20萬但是10月份的時(shí)候有一個(gè)車位，車位價(jià)值80萬左右

根據(jù)Ke Holdings Inc .平臺(tái)顯示，目前在第九城市掛牌出售一套120平米左右的低層住宅，掛牌價(jià)為1500萬元。

新房集中供應(yīng)，二手房買家分流

對(duì)于二手房交易下降的原因，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)秘書長陳亮認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)二手房的支付能力下降，是因?yàn)槿址績(jī)r(jià)格低，同時(shí)，政府在新房供應(yīng)方面做了大量工作，新房與周邊二手房存在一定的價(jià)格差異所以有房票的消費(fèi)者更愿意嘗試購買新房總的來說，上海本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，10月成交量前3的區(qū)域分別是浦東，寶山，閔行今年前10個(gè)月，交易量排名前三的地區(qū)是浦東，寶山和閔行從累計(jì)同比來看，長寧，楊浦，虹口，黃浦降幅最大，崇明，徐匯，嘉定降幅相對(duì)較小

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師陸文熙指出，今年7月二手房成交量突破2萬套，8月份近2萬套9月二手房成交量略有下降，成交1.8萬套9月底，市場(chǎng)觀望情緒開始抬頭伴隨著需求的逐步釋放和10月假期的影響，二手房成交量出現(xiàn)一定程度的下滑

不過，陸文熙認(rèn)為，從一手房和二手房市場(chǎng)的總量來看，與去年相比，并沒有明顯下降，只是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化原來市場(chǎng)上新房和二手房的交易比例可能是1:3伴隨著結(jié)構(gòu)變化，比例可能調(diào)整到1:2，新房成交量上去了

太平洋住宅產(chǎn)業(yè)研究部首席分析師趙坤宇也提到，今年新房供應(yīng)集中，下半年新房成交量增加，分流了不少二手房買家。

上海鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前六批新房項(xiàng)目218個(gè)，房源近7萬套成交數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，上海成交69513套，成交總金額5024億元，總價(jià)723萬元/套，成交均價(jià)63361元/平方米

不過，在楊看來，10月份伴隨著市區(qū)和熱門市場(chǎng)的有限入市，以及外環(huán)和郊區(qū)環(huán)外供應(yīng)量的增加，玩新游戲的熱度也有一定程度的下降對(duì)于許多置換客戶來說，他們可能不會(huì)急于出售現(xiàn)有的房產(chǎn)當(dāng)買賣雙方都持觀望態(tài)度時(shí)，交易周期就會(huì)相應(yīng)拉長

鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，整體來看，今年下半年以來成交價(jià)格平穩(wěn)，購房者更加理性，買賣雙方議價(jià)空間擴(kuò)大。

陸文熙認(rèn)為，伴隨著前期購房需求的釋放，市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期預(yù)計(jì)11月份市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，后續(xù)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)